新冠状病毒疫情爆发 房东是否应该免减租金？

2020年岁末年初全国爆发的一场比较严重的新冠状病毒疫情，受疫情防控措施影响，各行各业纷纷停产停业。在党中央、国务院坚强正确领导下，现疫情防控形势渐渐好转，符合复工条件的各类企业亦逐步复工。近来有许多企业主咨询律师，疫情防控期间的租金能减免吗？

对此，全国已有多家知名商业体和国有公司的出租管理方，主动出台减免承租人商户租金及物业费的相关政策规定，深受承租人欢迎。

但如果出租方不同意免除租金，承租人起诉到法院，法院会支持减免租金吗？我国法律对此并没有明确规定，但2003年非典时期的类似房屋租赁合同纠纷案例还是有一定的参考价值的。

一、案例检索情况

1、“非典”不属法律所规定的不可抗力，承租人拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。

在合同的履行过程中，由于佰恒公司拖欠租金，因而新长宁公司提出提前解除合同，对此佰恒公司予以接受。新长宁公司与佰恒公司就解除合同而签署的谅解备忘录系双方的真实意思表示，且于法不悖，故依法成立。佰恒公司未按备忘录按期支付新长宁公司租金，新长宁公司诉请佰恒公司支付第一期租金，符合法律规定，应予准许。关于佰恒公司提出其拖欠租金系“非典”影响经营所致，应当免除或部分免除拖欠租金的违约责任的抗辩，鉴于“非典”不属法律所规定的不可抗力，佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。【上海市长宁区人民法院（2004）长民三（民）初字第328号】

2、“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者（承租人）应承担。

2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。【辽源市中级人民法院（2017）吉04民终441号】

3、“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。

“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。【烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号】

4、“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。

基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。【上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号】

5、非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。

关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。【绍兴市中级人民法院（2008）绍中民一终字第143号】

6、非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。 【长治市中级人民法院（2018）晋04民终2272号】

7、“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营的应酌情减免租金。

遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。【上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号】

二、案例分析

1、从上述案例检索情况来看，大部分法院以“非典属于不可抗力”、或“适用情势变更原则”支持适当减免部分租金。但仍有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为“非典”不属法律所规定的不可抗力，或疫情为正常商业风险的一部分，如上述案例1、2。

2、关于“不可抗力”的法律规定：

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百七十一条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

当前我国发生的新冠肺炎疫情已经远超2003年非典疫情，各地政府采取必要的疫情防控措施力度、广度也是规模空前的。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。对此，江苏省高级人民法院民事审判第一审判庭发布《关于规范新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》均指出，对于受疫情影响，承租人确实无法使用租赁标的物的，可以要求减免部分租金或者延长租期，人民法院一般应予支持。

3、关于疫情是否属于情势变更的分析：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

目前司法实践中，对情势变更的认定，法院具有较大的裁量权，需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定。对此，浙江高院民二庭关于印发的《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》亦有类似规定。

三、律师建议

1、目前，新冠肺炎疫情对各行业产生的影响正逐渐显现。可以预见，因此次新冠肺炎疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。对此，律师建议出租与承租人当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。

2、在疫情得到控制后，对于减免租金若无法达成一致意见，应及时委托专业律师通过法律途径主张合法权益，同时应注意维权诉讼时效期限。