老旧小区改造 上下楼纷争如何休

重庆渝中区，维保人员在调试小区内的新装电梯。新华社发

山东青岛李沧区百通花园小区，老人牵着孙女乘坐加装好的电梯回家。张鹰摄/光明图片

安徽合肥蜀山区天一家园小区，工人在为居民楼加装电梯。方好摄/光明图片

重庆中山二路社区居民搭乘新安装的“阳光电梯”。 新华社发

经过8个月的等待，2021年6月，张健（化名）所在小区的12栋单元楼，有5栋安装上了电梯。从11月开始，小区便再次动员剩余的单元楼也安装电梯。

这是山西太原一个建于1999年的小区，所有单元都是六七层高。因为是单位为职工建的家属大院，房屋质量好，物业服务跟得上，张健觉得生活很舒适。“唯一的缺点就是没有电梯，我想，以后年岁更大了，还爬得动楼梯吗？”他今年60岁，住在4楼，前两年与妻子看了不少电梯房。

2020年太原开始进行老旧小区改造，这个小区成功申请了电梯安装，张健觉得这样就不必再换房了，省钱省事，积极帮忙张罗着业主们签字同意。他原本担心一层和二层的业主有顾虑，尤其是一层的两户业主都未自住，没想到他们直接同意安装，“都是同事，楼上楼下的，没必要搞得不愉快”。

张健所在的单元顺利得到了全部住户的同意。相邻单元则在业主全部签字同意后，一层中的一户中途反悔，并阻挠施工队继续作业。

1 为电梯对簿公堂

打好的地基露在单元门口，邻里之间打起了官司。

一层用户的担心显而易见。低层无法享受电梯带来的便利，反而有采光被遮挡、电梯噪音等问题。如果考虑到之后出售的问题，没有电梯时一层二层的价值更高，有了电梯之后，不仅没了优势，还可能导致房屋贬值。

对此，张健单位统一规定安装费用一、二层住户不需支付，由其他楼层均摊。如果二层想使用电梯，初装费只需缴纳5000元。

而反悔的业主则希望高层业主能给自己一定的赔偿，双方没能达成统一，工程被耽搁了。

负责电梯施工的管理人员张学书介绍，安装电梯涉及一系列前序工程，比如设计、打地基、购买材料等，而国家的电梯补贴需要等到工程验收后才能下发，所以工程队在垫付了一部分资金后，将居民自筹的这部分资金也用了进来，已无法退还。这栋楼就“僵”在了这里。

此类问题并非没有解决的先例。此前媒体报道了一起非常类似的案件。四川成都温江区一个修建于2004年的小区，其中2栋2单元的居民多为老年人。在国家出台老旧小区院落加装电梯的政策后，通过投票表决，12户业主均同意加装电梯。2020年5月，电梯公司开始入场施工，但遭到一楼两家住户阻拦。此后，四户高层业主将一楼住户诉至法院。

这起诉讼经历了一审、二审。2020年9月，成都温江区人民法院作出一审判决，一楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。二审维持了原判。

记者翻看中国裁判文书网发现，近年来因安装电梯引发的相邻权纠纷多了起来，判决往往与此案相同，其适用法律经历了从物权法到民法典的转变。

根据物权法规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。民法典则变更为表决权降低至“两个四分之三”，即参与表决的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，就可以实施电梯的改造工程。

记者采访了多位社区工作人员，他们都表示，对簿公堂并非良方。

加装电梯不是老旧小区改造的强制性要求，主要以居民协商为主。北京某街道的工作人员刘林（化名）表示：“老旧小区改造本身是一个为民工程，如果强制安装会造成居民对立，而且之后的电梯维保工作可能更麻烦。”

2 “自下而上”的需求

改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，常住人口城镇化率从新中国成立初期的10.6%提升至2020年的63.89%。因此，城镇更新也一直在进行中。在棚户区改造完成后，大多建于90年代前后的低层楼房进入了需要改善的阶段，老旧小区改造工作被提上议程。

清华同衡城市更新设计研究所所长助理田昕丽参与了很多城市更新项目，她介绍，老旧小区改造是因地制宜的，各个社区根据自己的特点列出所需清单。其中她感到最难推行的就是加装电梯，复杂的不是电梯的物理建设，而是牵涉各家各户既得利益的重新分配，“一个小区能有5%、10%的单元装上电梯都算多的”。

以北京市为例，综合此前媒体报道，2019年，北京要求各区开展摸底调查。北京市住建委相关负责人曾介绍，通过上报估算，全市符合加装条件的大约有10多万个单元门，涉及居民200多万人。而实际安装情况则是，2019年新开工电梯693部，竣工555部；2020年新开工476部，竣工636部。

在某省级住建厅相关负责人看来，相较于此前棚户区改造拆迁工作，老旧小区改造的一个亮点是坚持居民自愿。这种“自下而上”生成的需求，需要居民同意并经社区上报申请，相关部门批准后才纳入改造范围。这某种程度上对居民自治水平提出了不低的要求，也非常考验社区工作者：面对老百姓不同的诉求，如何能够求得最大公约数。

如何协调不同用户的利益，北京普胜达律师事务所高级律师张晓娜建议采取“逐层分摊”方案，即加装电梯除去补贴部分，剩余的部分，一楼的住户不用分摊，一楼以上的住户根据楼层高低而不同，比如每增加一个楼层，就多分摊一部分。

“也可以用‘共享电梯’方案。简单理解，就是安装免费、按次收费。前期安装时所有住户都不用分摊费用，由电梯公司或者政府出资建设，但是后续使用时要刷卡开电梯，每次刷卡收取一定的费用，根据楼层的不同，收费也有所区别。”张晓娜说。

张学书在施工过程中感到技术的进步与合理的安装方案也有助于提高低层住户同意安装电梯的可能性。“张健单元的电梯能顺利安装，部分原因在于电梯对着单元门，而非住户的阳台，透明箱体也使低层采光几乎不受影响。”他认为，应该制定更能保障所有人权益的安装方案，对住户加以详细说明，并在安装过程中加强监督、审查等工作。

3 不再是一小部分人的难题

对于另一些老旧小区来说，“安装电梯”不必讨论，因为硬件条件都不达标。

张健的父亲今年已90多岁，他居住的小区建于20世纪80年代，是砖混预制板结构，因为组装方便、造价低，城市民用住宅曾大量采用这一结构。直到2000年左右，多地出台规定禁止建筑中再使用。这种结构承受不了安装电梯带来的震动。

除了楼房结构外，刘林介绍，有些小区在建造时并没有现在的“小区”概念，因此没有公共区域，“出了单元门就是马路”，没有加装电梯的空间。此外，安装电梯的设备层在地下，电梯选装区域往往在单元门口，这里涉及电力、燃气、排水等一系列管线，有些管线无法改动，有些改动则成本太高。这些因素都会使得一些小区与电梯无缘。

张健的父母多数时间都待在家里，只有天气特别好的时候，才会扶着楼梯护栏下楼，去院里的长椅上坐坐。这或许是大部分老人的日常。

“当前，我国正处于人口老龄化从快速发展转向急速发展的关键时期。”盘古智库老龄社会研究中心副主任李佳说。第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口的比重达到18.7%，其中65岁及以上人口比重达到13.5%。不仅老龄人口规模庞大，而且老龄化进程明显加快。

老人的问题不再是小部分人的问题。让老年人能更加方便、安全地参与社会活动，是日前发布的《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》的重要关切。

面对老龄化社会，李佳认为要做两方面的工作，一方面瞄准“增量”，做好新基建的适老化前瞻设计；一方面优化“存量”，做好已有基础设施的全面适老化改造。

对于老年人的基本出行，李佳认为不应该只盯着安装电梯这一种方法，“我们可以因地制宜，研发一些普及性更强、使用更便捷的下楼工具”。

这两年，楼道代步机作为替代选择，进入不少老年人的视野。这是一种通过在楼梯上铺轨道，让人上下移动的设备。媒体曾报道过浙江杭州一位80多岁的吴奶奶，想用这种方法取代迟迟安不上的电梯，实现自己和老伴的“下楼自由”。

吴奶奶联系厂家上门勘测，得到的设计方案是，1楼到4楼每层楼梯在靠墙的位置安装一条轨道，轨道上安装一个座椅，轨道的横截面为12厘米×11厘米。座椅不用时呈靠墙折叠状，把占用的公共面积降到最低。

遗憾的是，楼道代步机最后没能装上。尽管街道工作人员认为它对楼房影响不大，但仍有邻居担心消防问题或影响楼房质量。

刘林直言，在社区工作中，安装楼道代步机不是社区鼓励的行为。“就像地铁使用的无障碍升降机，是需要工作人员进行操作的。代步机也属于一种电器，老年人的行动和反应能力没有那么快，有可能在使用中出现危险，摔伤了怎么办？”他说。

而这种担心也印证了李佳所说的，老年人出行还需要更多创新产品。“以往老龄群体较其他年龄群体数量少、占比低，相关基础设施也缺乏重视和投入，长期以来形成了基础弱、底子薄的客观现实。许多企业和社会组织止步于老龄产业和老龄事业之外，很大一部分原因就是资金不足，难以填补这个窟窿。因此，只有政府来主导相关建设，补齐短板，企业和社会组织才能够投入其中。”李佳指出。

同时，他认为，面对老龄化，政府、社会、企业、家庭和个人，必须多元参与，形成合力。因此，要在体制机制、制度政策上系统谋划，让更多的主体参与进来，创新公共基础设施投融资和管理运营机制，推广新的合作模式。

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